De bebyggelsesregulerende bestemmelser fastsætter krav til de ydre forhold for en bygning, herunder:

• – Hvor stor en bygning må være i forhold til grundens størrelse

• – Hvor høj bygningen må være

• – Hvor på grunden bygningen må placeres.

Bestemmelserne skal vurderes ud fra et konkret projekt. De bebyggelsesregulerende bestemmelser er bygget op om funktionsbaserede krav, som kommunen skal anlægge et helhedssyn på. Derved kan kommunen fastlægge, hvilke bebyggelsesregulerende bestemmelser der skal gælde for den pågældende bebyggelse. En række af kapitlets bestemmelser træder kun i kraft, hvis forholdet ikke er fastlagt i en lokalplan eller lignende.

Byggeret

Kapitel 2.2, Byggeret, fastslår en generel byggeret. Dermed er det umiddelbart tilladt at bygge, hvis en række standardkrav er opfyldt. Overholder byggeriet kravene, kan kommunen som udgangspunkt ikke nægte byggetilladelse. Selv om et byggeri er omfattet af byggeretten, skal der indhentes byggetilladelse hos kommunen på forhånd.

Byggeretten gælder ikke, hvis der i en lokalplan eller byplanvedtægt er fastsat andre bestemmelser. Kommunen kan derfor fastlægge andre bestemmelser for et område gennem en lokalplan, se omtale under stk. 3.

Helhedsvurdering

Kommunen skal i det konkrete tilfælde anlægge en helhedsvurdering ud fra kravene i dette kapitel og på den baggrund fastlægge, hvilke bestemmelser der skal gælde for den pågældende bebyggelse. Helhedsvurderingen sker med baggrund i en række overordnede kriterier, der beskrives nærmere i kapitel 2.3.1, Generelle kriterier. Hvis en afgørelse skyldes et administrativt skøn, skal kommunen angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24 (Bekendtgørelse nr. 988, 2012). Kravet om begrundelse for tilladelser og afslag er særlig relevant ved dispensationer. Behandlede byggetilladelser (og afslag), der er sket ud fra en helhedsvurdering, bør også vedhæftes en begrundelse, så ansøger har mulighed for at aflæse de væsentligste hensyn, der ligger til grund for afgørelsen. Begrundelsen bør formuleres i et letforståeligt sprog, der ikke giver anledning til misforståelser.

Hvis der findes en lokalplan for området, er det lokalplanen, og ikke de bebyggelsesregulerende bestemmelser i dette kapitel, der er gældende. Det betyder, at bestemmelserne kun er gældende, hvis der ikke foreligger andre krav i en lokalplan. Beregningsreglerne i bilag 1 kan dog ikke ændres ved en lokalplan.

Lokalplan

En lokalplan udarbejdes af kommunen og vedtages af kommunalbestyrelsen. Lokalplanen kan fastlægge regler for et bestemt område med hensyn til:

• – Anvendelse

• – Bebyggelsernes omfang og placering

• – Veje og stier

• – Arkitektonisk udformning.

En lokalplan giver grundejeren ret til at bebygge og anvende ejendommene i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. En lokalplan skal bestå af bindende bestemmelser, kortbilag og en redegørelse for planens forhold til anden lovgivning og planlægning. Bestemmelserne i en lokalplan eller byplanvedtægt kan træde i stedet for de bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningsreglementet. Det gælder dog kun, hvis lokalplanen angiver præcise bestemmelser om de enkelte forhold.

Kommune- eller lokalplanen for et område kan indeholde særlige forhold, der ønskes fremmet i forbindelse med det pågældende byggeri, fx bestemte udtryk i byggestilen eller særlige elementer ved bebyggelsens udformning.

Vejledning om Lokalplanlægning (By- og Landskabsstyrelsen, 2009a) indeholder en gennemgang af lokalplaners indhold, tilvejebringelse og retsvirkninger, herunder om lokalplanret og -pligt, dispensationsmuligheder m.m., samt om hvad der skal redegøres for i tilknytning til en lokalplan. Eksempler på formulering af lokalplanbestemmelser kan findes i den tilhørende eksempelsamling (By- og Landskabsstyrelsen, 2009b).

Planloven

Formålet med planloven (Bekendtgørelse nr. 587, 2013) er blandt andet at sikre en helhedsorienteret udvikling af byer og landskab. Dette sker ved at afveje de samfundsmæssige og individuelle interesser for området. Grundstenen er kommunalpolitisk stillingtagen til det planmæssige indhold inden for rammerne af den overordnede planlægning, herunder at stillingtagen sker på et alsidigt belyst grundlag. Det spiller en stor rolle, at borgerne gennem planlægningen sikres mulighed for information om og indflydelse på udviklingen.

Lokalplanpligt

Lokalplanpligten indtræder ved større udstykninger og større bygge- og anlægsarbejder. Det vil sige, at kommunen skal vurdere det konkrete projekt i forhold til det omgivende miljø, herunder selve omfanget, men også inddrage de konkrete visuelle, funktionelle og miljømæssige konsekvenser.

Det afgørende kriterium for lokalplanpligten er, om projektet vil medføre en væsentlig ændring af det bestående miljø. Projektets omfang skal bl.a. relateres til byens størrelse og er derfor ikke nærmere defineret i loven, men bliver løbende konkretiseret gennem en række afgørelser fra Naturklagenævnet. Derudover er det nødvendigt at udarbejde en lokalplan, hvis projektet strider mod en gældende lokalplan, eller hvis en gældende lokalplan for området ikke opfylder lokalplanpligten.

Byplanvedtægt

En byplanvedtægt svarer til en lokalplan, men den er udarbejdet efter byplanlovgivningen, der var gældende indtil 1977. Byplanvedtægter indeholder normalt bestemmelser om anvendelses- og bebyggelsesforhold og er ofte mindre detaljerede end lokalplaner.

Reguleringsplan

En reguleringsplan er en plantype, der hører til den særlige københavnske byggelov, der var gældende fra 1939 til 1977. Reguleringsplaner har ligesom byplanvedtægter og lokalplaner bestemmelser om især anvendelse og fremtidige bebyggelsesforhold. Reguleringsplaner har samme gyldighed som lokalplaner og byplanvedtægter. Der findes syv reguleringsplaner i Københavns kommune.

En byplanvedtægt eller en reguleringsplan kan ophæves, hvis der i stedet udarbejdes en lokalplan.